距原定的披露時間過去將近5個月，富力地產(chǎn)（02777.HK）這份2021年年報(bào)姍姍來遲。

8月7日晚，富力地產(chǎn)發(fā)布了2021年經(jīng)審核的綜合年度業(yè)績公告。2021年內(nèi)，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售額共1202億元，同比下降超13%；營業(yè)收入共實(shí)現(xiàn)762.3億元，主要來自物業(yè)發(fā)展、投資物業(yè)租金收入及酒店運(yùn)營，分別實(shí)現(xiàn)收入690.01億元、10.67億元、50.7億元，同比變動分別為-12%、-8%、13.6%。

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相較于3月底發(fā)布的未經(jīng)審核業(yè)績報(bào)告，富力地產(chǎn)表示，報(bào)告期內(nèi)的虧損額度從超87億元，擴(kuò)大至163.53億元，2021年同期則為盈利91.46億元。

如此大額的虧損是受到資產(chǎn)減值的影響。“按當(dāng)前市價將物業(yè)變現(xiàn)的能力存在不確定性。”富力表示，在其擁有的存貨及金融資產(chǎn)中，“本集團(tuán)一次性撇減資產(chǎn)價值約人民幣150億元，故影響了盈利。”富力預(yù)計(jì)，隨著行業(yè)狀況回穩(wěn)并回復(fù)正常，2022年資產(chǎn)價值不會進(jìn)一步惡化。

除此之外，入賬銷售均價較低以及毛利率下跌是富力虧損的另外兩大關(guān)鍵因素。2021年，富力結(jié)轉(zhuǎn)入賬的銷售物業(yè)平均售價為8300元/平方米，較2020年減少約3%；而毛利率則從上年同期的25.2%大幅下跌至13.9%。

“由于產(chǎn)生現(xiàn)金流是首要任務(wù)，雖然市況欠佳，本集團(tuán)不得不犧牲利潤，專注于銷售需求仍然強(qiáng)勁的物業(yè)。”富力表示，“任何可獲得的流動資金已直接用于項(xiàng)目完工、交付的施工資本開支及增加可售資源以產(chǎn)生未來經(jīng)營現(xiàn)金流。”

因而，報(bào)告期內(nèi)，富力僅新增了5幅地塊，新增總土儲約83.7萬平方米，新增土地支出僅30億元，同比大幅減少8成。截至2021年末總土儲合計(jì)約6417.9萬平方米，總可售面積約4996.7萬平方米，華北地區(qū)、西北地區(qū)為土儲主要分布區(qū)域。在2022年，富力共有超200個項(xiàng)目可供銷售，可售資源約為2200億元。

不過，截至目前，樓市仍未明顯回暖，作為出險(xiǎn)房企的富力，銷售表現(xiàn)更是慘淡。2022年上半年，其銷售額共265億元，較上年同期下挫近6成。“預(yù)計(jì)短期內(nèi)經(jīng)營環(huán)境仍然困難，行業(yè)作出相應(yīng)調(diào)整以及應(yīng)對財(cái)務(wù)突變?nèi)孕钑r間。”

除了大力促銷保證現(xiàn)金流之外，降負(fù)債是富力自2019年起便在執(zhí)行的關(guān)鍵策略。截至2021年末，富力的借款總額下降309億元至1288.4億元，凈負(fù)債率降至130%，預(yù)計(jì)2022年將繼續(xù)。

出售資產(chǎn)是富力2021年另一大關(guān)鍵詞。“資產(chǎn)出售的規(guī)模及速度前所未有。”富力地產(chǎn)董事長李思廉在年報(bào)中表示。

報(bào)告期內(nèi)，富力將位于廣州富力國際空港綜合物流園的余下30%股權(quán)再度出售給了黑石集團(tuán)；100%股權(quán)合計(jì)交易總額為73億元。據(jù)披露，該資產(chǎn)位于廣州花都區(qū)，占地1470畝，計(jì)劃總建面超120萬平方米，目前落成的高標(biāo)倉、廠房及冷庫的可出租面積約89萬平方米，未開發(fā)的倉庫凈用地面積約210畝。

富力表示，接下來仍將持續(xù)出售資產(chǎn)以支持流動資金的即時需求。“于2022年，本集團(tuán)亦透過整售及加快海外開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售計(jì)劃，出售海外非核心資產(chǎn)，旨在運(yùn)用資金減少負(fù)債及補(bǔ)充營運(yùn)資金。”

此外，富力的兩大主要股東李思廉和張力提供了80億港元的無息財(cái)務(wù)支持。不過，這些資產(chǎn)出售和股東資金支持尚未能堵住富力的債務(wù)缺口。

根據(jù)富力核數(shù)師香港立信德豪會計(jì)師事務(wù)所出具的報(bào)告顯示，截至2021年末，富力的銀行借款、境內(nèi)債券、優(yōu)先票據(jù)及其他借款等總額為1371.71億元，其中有700億元在未來一年內(nèi)到期，而富力手中的現(xiàn)金總額共211.04億元。

截至2021年末，富力無法按預(yù)期還款日期償還的若干銀行及其他借款70.07億元；自2022年1月起至財(cái)務(wù)報(bào)表獲批當(dāng)日止，到期的若干銀行及其他借款100.29億元也未能償還。立信德豪會計(jì)師事務(wù)所表示，富力地產(chǎn)共有約298.83億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。

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