2022年，在房地產(chǎn)行業(yè)下行的背景下，脫胎于房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)公司也受到牽連，近期，融創(chuàng)服務(wù)、綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、佳兆業(yè)美好等脫胎于民營(yíng)企業(yè)的物企近期即發(fā)布了2022年?duì)I收或利潤(rùn)下降預(yù)警。

【資料圖】

值得注意的是，在這樣的背景下，頭部物業(yè)公司中海物業(yè)（2669.HK）卻逆勢(shì)而行，2022年，在管面積突破3億平方米，股東應(yīng)占溢利同比上升29.4%至12.73億港元，也就是說(shuō)，2022年，中海物業(yè)每平方米的在管物業(yè)歸母凈利為4港幣左右。不過(guò)，盡管營(yíng)收、利潤(rùn)雙增，但是，中海物業(yè)同樣面臨毛利率下滑、獨(dú)立性有待提高的問(wèn)題。

利潤(rùn)增長(zhǎng)得益于規(guī)模擴(kuò)張

3月23日，中海物業(yè)發(fā)布截止2022年年度業(yè)績(jī)公告。2022全年中海物業(yè)營(yíng)收為126.89億港元，較去年的94.42億港元增加34.4%；毛利總額同比增長(zhǎng)23.1%至20.2億港元；股東應(yīng)占溢利同比上升29.4%至12.73億港元（2021年：9.84億港元）。每股基本及攤薄后盈利為港幣38.73仙（2021年：港幣29.93仙）。董事會(huì)建議派發(fā)2022年年度末期股息8港仙/股。

對(duì)于2022年整體收益上升的原因，中海物業(yè)在業(yè)績(jī)公告中表示，主要因?yàn)橐园芍茷橹鲗?dǎo)的在管面積上升；支援香港抗疫工作下社區(qū)隔離設(shè)施等管理帶來(lái)額外收益；以及增值服務(wù)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

2022年，中海物業(yè)的收入來(lái)源于物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)、停車位買賣服務(wù)三大板塊，收入占比分別為74.5%、23.5%、2%，其中，物業(yè)管理服務(wù)的收入占比同比上升了4.5個(gè)百分點(diǎn)，剩余兩類的收入占比有所下降。

值得注意的是，盡管利潤(rùn)總體處于上升，但是中海物業(yè)的毛利率有所下滑，2022年毛利率15.9%，較2021年的17.4%下降1.48個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，中海物業(yè)表示，主要因?yàn)橹苯咏?jīng)營(yíng)成本增速略高于收益，成本增速較快的主要涉及三個(gè)方面，即物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)的業(yè)務(wù)內(nèi)生增長(zhǎng)；香港社區(qū)隔離設(shè)施等方面的管理成本；以及應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情而采取的防控措施帶來(lái)額外成本。因此，中海物業(yè)2022年毛利總額仍同比上升，主要得益于業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)。

七成在管面積來(lái)自母公司

我國(guó)的物業(yè)公司，大多脫胎于以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)公司，中海物業(yè)也不例外。因此，來(lái)自第三方業(yè)務(wù)的比例一定程度上能看出物業(yè)公司的獨(dú)立能力。

從在管項(xiàng)目來(lái)看，截至2022年12月31日，中海物業(yè)的在管建筑面積上升23.2%至3.20億平方米，其中，新增項(xiàng)目的55.7%來(lái)自獨(dú)立第三方，相關(guān)合約額為32.03億港元，44.3%來(lái)自中建及中海集團(tuán)，相關(guān)合約額為19.98億港元。新增來(lái)自第三方的在管面積超五成，這意味著中海物業(yè)的獨(dú)立性得到增強(qiáng)。

不過(guò)，截至2022年年末，中海物業(yè)在管的項(xiàng)目，仍有近七成面積來(lái)源于中建及中國(guó)海外集團(tuán)，近三成來(lái)源于獨(dú)立第三方，也就是說(shuō)，中海物業(yè)離真正獨(dú)立的目標(biāo)還有一定距離。

另外，從物業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)看，通常情況下，非住宅業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率高于住宅，因此，想要提高公司整體利潤(rùn)率，拓展非物業(yè)項(xiàng)目成為物業(yè)公司提高利潤(rùn)率的一個(gè)手段。2022年，中海物業(yè)新增的住宅項(xiàng)目及非住宅項(xiàng)目在管面積分別占68.2%及31.8%，相關(guān)合約額分別約32.39億元及19.62億港元。截至2022年年末，中海物業(yè)在管的住宅面積占比75.5%，非住宅占比24.5%。住宅仍是中海物業(yè)在管的主要業(yè)態(tài)。

據(jù)悉，中海在管的非住宅業(yè)態(tài)包括商業(yè)綜合體、寫字樓、購(gòu)物中心、酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、航空、高鐵、醫(yī)院、學(xué)校、政府物業(yè)、城市服務(wù)、公園、口岸、道路橋樑、公交場(chǎng)站及其他公共設(shè)施。

截至2022年末，中海物業(yè)累計(jì)進(jìn)駐144座城市，業(yè)務(wù)覆蓋香港及澳門，在管賣場(chǎng)項(xiàng)目數(shù)452個(gè)，在管物業(yè)項(xiàng)目1643個(gè)。

“降本增效”的科技命題

規(guī)模擴(kuò)張之際，中海物業(yè)的員工人數(shù)也隨之增長(zhǎng)，截至2022年末，中海物業(yè)旗下?lián)碛袉T工57425人，同比增加了5205名。

作為勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，物業(yè)公司的成本很大一部分來(lái)源于員工工資，近年來(lái)，通過(guò)科技手段來(lái)減少人工成本以促進(jìn)利潤(rùn)率增長(zhǎng)，成為不少物業(yè)企業(yè)探索的方向。中海物業(yè)在業(yè)績(jī)報(bào)告中提到，其憑借“星啟物聯(lián)網(wǎng)中臺(tái)”技術(shù)，打造全生命周期的數(shù)字產(chǎn)業(yè)鏈，構(gòu)筑“建筑空間”和“數(shù)字空間”鏈接的產(chǎn)品解決方案，將產(chǎn)品規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、定制化，目前已在杭州奧特萊斯、南方投資總部大廈、濟(jì)南農(nóng)商行等多個(gè)項(xiàng)目投入使用，共完成了12個(gè)項(xiàng)目的驗(yàn)收。很明顯，相比起在管的1643個(gè)項(xiàng)目，中海物業(yè)通過(guò)科技手段來(lái)降本增效，還有很長(zhǎng)一段距離，當(dāng)然，這也是整個(gè)物業(yè)行業(yè)面臨的問(wèn)題。

資金方面，截至2022年12月31日，中海物業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)凈值為31.7億港幣，銀行結(jié)余及現(xiàn)金較去年增加9.5%至46.91億港元；總負(fù)債64.58億港元，短期無(wú)抵押人民幣借貸折合6818萬(wàn)港元。

2022年，在物業(yè)行業(yè)回歸理性，收并購(gòu)規(guī)模整體縮水的背景下，中海物業(yè)的收并購(gòu)動(dòng)作也較少，除了以7600萬(wàn)元購(gòu)買中海集團(tuán)旗下的附屬公司——廣州利和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司之外，中海物業(yè)沒(méi)有重大收購(gòu)、出售、以及重要投資。

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