把房企流動資金卡在項目上的預(yù)售資金監(jiān)管終于迎來利好。

11月14日，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

《通知》指出，允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風險、財務(wù)狀況、聲譽風險等的基礎(chǔ)上進行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

【資料圖】

具體來看，根據(jù)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）規(guī)定，房企須開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，購房人繳納的定金和首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款以及其他形式的購房款等商品房預(yù)售資金，應(yīng)當全部直接存入監(jiān)管賬戶。

在監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到住建部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房企可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金，但保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

同時，監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開立行應(yīng)在3個工作日內(nèi)將相關(guān)信息通知出具保函的銀行，出函銀行要督促房地產(chǎn)企業(yè)向監(jiān)管賬戶內(nèi)補足差額資金（撥付資金×保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的比例），保函金額相應(yīng)下調(diào)，確保監(jiān)管賬戶內(nèi)資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。

值得一提的是，《通知》表示，對債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔保額度過大、施工進度明顯低于預(yù)期的項目，應(yīng)審慎出具保函。對于項目主體與總承包方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，要充分評估項目風險。

《通知》也明確，房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補足義務(wù)，確保項目建設(shè)資金充足。

億翰智庫指出，該項政策的背景是2021年下半年以來預(yù)售資金監(jiān)管全面從嚴和規(guī)范化，這給企業(yè)流動性帶來了巨大壓力。自2021年下半年以來，預(yù)售資金監(jiān)管成為行業(yè)風險演化的一個重要變量，政策從過度收緊、適度放寬再到規(guī)范化監(jiān)管，對于企業(yè)而言銷售回款的可動用程度都大打折扣，這也成為企業(yè)的流動性壓力的重要來源之一。

事實上，在2022年上半年的各地方的預(yù)售資金監(jiān)管政策放松中，已經(jīng)出現(xiàn)了允許企業(yè)使用商業(yè)保函替換不同程度監(jiān)管額度的規(guī)定。“不過此次是從全國層面，是從金融機構(gòu)層面出發(fā)，政策力度和覆蓋面要明顯高于此前。”億翰智庫表示。

一位長期跟蹤地產(chǎn)板塊的固收分析師認為，“這次通知的目的是為了解決各地方政府內(nèi)房企項目超額預(yù)售資金監(jiān)管的問題。”

該固收分析師表示，該通知能鼓勵商業(yè)銀行為部分房企項目出具保函提供基礎(chǔ)，為房企釋放部分預(yù)售款資金監(jiān)管資金，給予清晰界線，雖然列明優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等，仍然有助房企在項目上的資金運用空間，相信將利好房企流動性支持和資金調(diào)配。

某華東房企內(nèi)部人士保持著謹慎樂觀的態(tài)度。“這肯定是利好消息，利于緩解房企的流動性壓力。”該房企人士認為，“但關(guān)鍵還是看如何界定‘優(yōu)質(zhì)房企’。”

“其實類似的操作以前也存在，但2021年下半年后就停止了。如今該通知正式發(fā)出，銀行會從一些有信心的項目先做試點，一步步推進。其中央國企、或者萬科、龍湖等企業(yè)有希望受惠于此。”上述固收分析師也坦言，“但這些主要都是項目層面的資金運營，還是比較難到集團層面上。”

信達證券房地產(chǎn)首席分析師江宇輝則提及，該政策仍是集中在未出險、“還在堅持”的企業(yè)層面上，同時預(yù)售資金監(jiān)管對于企業(yè)來說，所涉及的不僅是銷售拿不到回款的問題，還可能會對推盤形成壓力。他表示，新推盤需要進行備案，一旦備案就意味著形成了相應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管額度，在當前并不看好的市場環(huán)境下，樓賣得不好，被監(jiān)管的資金反而變得更多。

“如果允許以保函的形式替代部分資金，對房企來說，也就意味著可以多推一些項目，在供給端能放出更多的量來，可能會對銷售形成一些幫助。”江宇輝認為。

標簽： 預(yù)售監(jiān)管資金