2022年，房地產(chǎn)寒冬尚未退去，住宅市場銷售總體仍處于下行周期，而新城控股（601155.SH）商業(yè)運(yùn)營總收入首次超百億元，同比增長近16%，充分體現(xiàn)出“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式的穩(wěn)健。

(資料圖)

根據(jù)新城控股最新發(fā)布的2022年年度報(bào)告，該公司全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1154.57億元，歸母凈利潤達(dá)到13.94億元，在極為艱難的2022年，既確保了現(xiàn)金流安全又實(shí)現(xiàn)了盈利。

艱難一年，新城控股實(shí)現(xiàn)正向盈利

新城控股是房地產(chǎn)行業(yè)中最早提出“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的房企之一，在兩個(gè)賽道同時(shí)布局，最終可以帶來什么？

去年房地產(chǎn)住宅市場持續(xù)低迷，但擁有成熟商業(yè)運(yùn)營板塊的新城控股卻因?yàn)樯虡I(yè)板塊的增長，實(shí)現(xiàn)了業(yè)績的穩(wěn)健與可持續(xù)，成為其穿越長周期的重要基礎(chǔ)。

根據(jù)新城控股2022年年報(bào)，去年全年新城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1154.57億元，其中物業(yè)出租及管理收入92.24億元，同比增長15.75%，在總營收中的占比則提升到約8%，較上一年擴(kuò)大近3個(gè)百分點(diǎn)。算上商鋪辦公樓及購物中心的租金、管理費(fèi)、停車場等收入，新城控股2022年的商業(yè)運(yùn)營總收入達(dá)到100.06億元，首次突破百億，同比增長15.82%，商業(yè)運(yùn)營板塊業(yè)績貢獻(xiàn)率持續(xù)上升。

利潤方面，去年新城控股實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤達(dá)到13.94億元，是民營房企中較為難得實(shí)現(xiàn)正向盈利的公司之一。歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤7.27億元，整體毛利率超過20%。

2022年，新城控股計(jì)提資產(chǎn)減值損失59.57億元，相較上一年增加了11.2億元，近兩年由于資產(chǎn)價(jià)格下跌，計(jì)提減值是房企財(cái)報(bào)中的常見情況，新城控股亦在財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)充分反映計(jì)提相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，此外公允價(jià)值變動(dòng)收益也同比減少17.4億元。在此之后，新城控股將甩掉包袱、輕裝上陣。

新城控股正在密切關(guān)注土地投資，但仍將采取審慎策略。根據(jù)年報(bào)，該公司去年新增商丘和常州2宗土地，新一年則將在不超過200億的范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)投資。截至2022年期末，新城控股的可售土地儲(chǔ)備仍有4915萬平方米。

逆勢增長，吾悅廣場發(fā)展速度不減

逆勢增長的商業(yè)運(yùn)營板塊，是新城控股2022年度業(yè)績的最大亮點(diǎn)。

新城控股年報(bào)披露，2022年新城控股共計(jì)實(shí)現(xiàn)15座吾悅廣場新開業(yè)，其中包括南昌等11座重資產(chǎn)吾悅廣場。截至報(bào)告期末，新城控股已布局194座吾悅廣場，分布在全國140個(gè)城市，已開業(yè)面積約1319.74萬平方米，出租率超過95%。

得益于吾悅廣場數(shù)量的不斷成長，新城控股的物業(yè)出租及管理收入已經(jīng)占到總營業(yè)收入的7.99%，該板塊的毛利高達(dá)67億元，毛利率達(dá)到72.6%。

在4月3日的業(yè)績會(huì)上，新城控股董事長王曉松提出了新一年商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)的目標(biāo)——2023年，新城控股計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入110億元，新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項(xiàng)目20座。

在可見的未來，吾悅廣場能為新城控股帶來的或許不止是營收和利潤。今年3月24日，國家發(fā)展改革委下發(fā)關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知，被業(yè)內(nèi)稱為“236號(hào)文”。“236號(hào)文”指出，將研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

這意味著萬億級(jí)市場迎來大利好，REITs將迎來嶄新的資產(chǎn)類別，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施正式加入到公募REITs的底層資產(chǎn)池之中。這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)公司而言意義重大，若政策落地，“雙輪驅(qū)動(dòng)”的新城控股有望獲益。

融資開閘，債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化

由于始終堅(jiān)持“零違約”，守住了穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面，作為優(yōu)質(zhì)民營示范型房企，新城控股在2022年迎來境內(nèi)外融資上的突破。

去年全年，作為首批創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約發(fā)債示范房企，新城控股成功發(fā)行3筆中票——

去年5月30日，新城控股2022年度第一期中期票據(jù)完成簿記，發(fā)行規(guī)模10億元，期限2+1年，中誠信國際給予發(fā)行人主體和本期債項(xiàng)雙AAA評(píng)級(jí)，主承銷商為上海銀行和海通證券，這次中票發(fā)行吸引了多家機(jī)構(gòu)積極參與和認(rèn)購，最終成功落地。

去年9月9日，在人民銀行指導(dǎo)下，按照交易商協(xié)會(huì)統(tǒng)一部署，新城控股2022年度第二期中期票據(jù)完成簿記發(fā)行，發(fā)行規(guī)模10億元，期限3年，最終票面利率為3.28%。

去年12月12日，新城控股成功發(fā)行2022年度第三期中期票據(jù)，發(fā)行金額20億元，期限三年，票面利率僅4.3%。

2022年11月17日，新城控股披露交易商協(xié)會(huì)已受理公司150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，這成為新城控股2022年度最大規(guī)模的一單融資。

此外，香港上市平臺(tái)新城發(fā)展（01030.HK）則于去年5月宣布，新城環(huán)球及新城發(fā)展就發(fā)行本金總額為1億美元的票據(jù)與初始買方簽訂購買協(xié)議。扣除承銷折扣及傭金以及其他估計(jì)開支前，票據(jù)發(fā)行的所得款項(xiàng)總額將達(dá)1億美元，票據(jù)發(fā)行的所得款項(xiàng)凈額用于一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長期境外債務(wù)的再融資，并根據(jù)公司的可持續(xù)金融框架僅用于符合條件的綠色項(xiàng)目。

今年3月14日，新城控股又宣布了80億元的定增，其中24億元將用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，這次募集資金的投入將有效緩解資金投入壓力，保障項(xiàng)目交房周期和質(zhì)量，對(duì)于改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義，同時(shí)還能提升新城控股的資金保障及償債能力。

總體來看，一直恪守安全財(cái)務(wù)基本面的新城控股在實(shí)現(xiàn)融資開閘的同時(shí)，亦迎來債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，截至2022年末，新城控股整體平均融資成本僅為6.52%，較上年同期進(jìn)一步下降，在民營房企中處于低位。

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